La taxe d’habitation reste exigible pour les résidences secondaires, alors même qu’elle a été supprimée pour la plupart des résidences principales. De nombreuses communes appliquent en outre une majoration sur cette taxe pour lutter contre la pénurie de logements. À cela s’ajoutent la taxe foncière, des prélèvements spécifiques en cas de location saisonnière et un régime fiscal particulier lors de la revente.
Certains propriétaires découvrent aussi l’existence d’une surtaxe lorsque leur bien est situé dans une zone dite « tendue ». La fiscalité applicable varie fortement selon la localisation, l’usage et la durée de détention du bien.
Résidence secondaire : ce que la fiscalité change vraiment
Détenir une résidence secondaire en France bouleverse la donne sur le plan fiscal. Contrairement à la résidence principale, devenue en grande partie exempte de taxe d’habitation, la résidence secondaire reste soumise à cet impôt. Dans de nombreuses communes, cette taxe grimpe encore, car les maires cherchent à endiguer la flambée des prix et la pénurie de biens disponibles à l’année, surtout dans les régions touristiques où la tension immobilière bat son plein.
À côté de cela s’ajoute la taxe foncière. Ici, pas de répit ni de dégrèvement spécifique : chaque année, la note tombe, calculée sur la valeur cadastrale, sans abattement réservé aux résidences secondaires. Dans certains secteurs, la pression monte encore d’un cran avec l’application d’une surtaxe pour les logements peu ou pas occupés. Une épée de Damoclès supplémentaire pour les propriétaires multipropriétaires.
Voici les principaux impôts qui s’imposent aux détenteurs de résidences secondaires :
- Taxe d’habitation : maintenue et, souvent, alourdie par une majoration locale.
- Taxe foncière : aucun dispositif d’allègement ou d’exonération spécifique.
- IFI : la valeur de la résidence secondaire s’ajoute au patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière.
Détenir une habitation résidence secondaire alourdit donc la facture fiscale. Chaque commune applique ses propres règles, et la vigilance s’impose avant d’acheter ou de transmettre un bien. Le cadre fiscal des résidences secondaires ne permet aucune improvisation : mieux vaut s’informer en amont pour éviter toute mauvaise surprise.
Quelles taxes et impôts locaux s’appliquent à votre maison de vacances ?
Acquérir une maison de vacances entraîne le paiement de plusieurs impôts locaux. En premier lieu, la taxe d’habitation ne disparaît pas pour ce type de bien, même si votre résidence principale en est désormais dispensée. Dans des villes comme Paris ou dans de nombreux lieux touristiques, cette taxe peut être majorée dès lors que le logement est vacant ou occupé de façon épisodique. Les municipalités utilisent ce levier fiscal pour inciter à la location à l’année et limiter la spéculation sur le marché immobilier.
La taxe foncière s’ajoute à la liste des charges : elle est calculée chaque année sur la valeur locative cadastrale du bien, sans possibilité d’abattement pour les habitations secondaires. Certains propriétaires reçoivent également un avis de taxe sur les logements vacants (TLV) : si votre résidence secondaire reste inoccupée plus de 90 jours consécutifs dans une zone dite « tendue », vous pourrez être concerné.
Autre prélèvement à ne pas négliger : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Elle figure sur l’avis de taxe foncière et sert à financer la collecte des déchets, peu importe la fréquence d’occupation du logement.
Voici les taxes locales auxquelles s’attendre pour une résidence secondaire :
- Taxe d’habitation : payable pour toutes les résidences secondaires, sans exception.
- Taxe foncière : aucun allègement spécifique à ce titre.
- TLV : applicable dans certains cas de vacance prolongée en zone tendue.
- Ordures ménagères : facturée automatiquement, avec un montant qui varie selon la commune.
Chaque maison de vacances a sa propre configuration fiscale. Que votre bien soit situé en bord de mer, à la montagne ou en centre-ville, les règles varient d’une commune à l’autre. Les avis d’imposition précisent chaque année les montants dus et les éventuelles spécificités locales.
Vente, location, transmission : comment la fiscalité évolue selon vos projets
La fiscalité d’une résidence secondaire se transforme selon l’usage envisagé. Si vous projetez de vendre, la question de la plus-value immobilière s’impose : la vente d’une résidence secondaire génère automatiquement une imposition sur la plus-value, à moins de bénéficier de cas très particuliers d’exonération. Contrairement à la résidence principale, aucune exonération systématique n’est accordée. La fiscalité s’élève à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Un allègement progressif existe toutefois : l’impôt sur la plus-value s’efface après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux disparaissent au bout de 30 ans.
En cas de location saisonnière, la fiscalité dépend du régime déclaré. Les loyers encaissés sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers ou des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), selon la nature de la location. Les régimes micro-foncier ou micro-BIC accordent un abattement forfaitaire, mais des plafonds stricts s’appliquent. À noter : dans certaines zones, la location de courte durée nécessite une autorisation préalable de la mairie.
Transmettre une résidence secondaire par donation ou succession génère des droits de mutation calculés sur la valeur du bien au jour du transfert. Aucune réduction spécifique n’est accordée pour ce type de bien. Certains propriétaires choisissent d’anticiper la transmission via la création d’une SCI (société civile immobilière), ce qui peut permettre de mieux gérer la succession et d’optimiser la fiscalité. Chaque situation est unique et nécessite une analyse personnalisée.
Conseils pratiques pour anticiper et alléger la note fiscale
Pour faire face à la fiscalité qui pèse sur la résidence secondaire, chaque propriétaire gagne à analyser en profondeur les différents impôts locaux et à connaître les leviers à sa disposition. La taxe d’habitation continue d’être due sur les résidences secondaires, tandis que la taxe foncière ne laisse que peu de marges de manœuvre, à l’exception de situations de vacance prolongée ou de logement déclaré inhabitable. Il est vivement recommandé de se rapprocher de la mairie concernée : certaines appliquent une majoration de taxe d’habitation pour les biens non occupés à l’année, en particulier dans les zones tendues.
Pour mieux s’y retrouver, voici quelques pistes à vérifier pour limiter la facture :
- Consultez la liste officielle des communes autorisées à appliquer une majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
- Renseignez-vous sur la taxe sur les logements vacants (TLV) : un logement inoccupé depuis plus d’un an, selon sa localisation, peut y être soumis.
- Ne perdez pas de vue la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, prélevée en même temps que la taxe foncière et qui peut fortement varier d’une commune à l’autre.
Pour optimiser la gestion fiscale d’une résidence secondaire, examinez attentivement le régime de location saisonnière : les revenus générés sont imposés, mais certains régimes offrent un abattement forfaitaire appréciable. En cas de revente, la durée de détention du bien influence directement l’imposition sur la plus-value. Pour préparer une transmission, la création d’une SCI peut s’avérer judicieuse, à condition d’anticiper et d’adapter la structure à sa situation familiale et patrimoniale. Chaque projet mérite une analyse minutieuse, tant les règles diffèrent d’une commune à l’autre et évoluent régulièrement.
Posséder une résidence secondaire, c’est accepter une fiscalité mouvante et souvent exigeante. Mais c’est aussi, bien souvent, la promesse de moments privilégiés et d’un patrimoine qui traverse les générations. La note fiscale, elle, ne s’oublie jamais : mieux vaut donc la maîtriser avant de rêver à la prochaine escapade.
