Acheter en viager : est-ce une bonne idée ?

De nombreux donateurs nous interrogent sur l’investissement dans la vie. Pour être honnête, le sujet n’avait guère d’intérêt jusqu’à il y a quelques mois, essentiellement parce que l’aspect des paris sur la mort nous semblait peu attrayant.

Apparemment, nous ne sommes pas seuls puisque les ventes à vie ne représentent que quelques milliers de ventes par an, lorsque le marché classique a atteint plus de 900 000 ventes en 2017. Nous parlons donc d’une part de marché de 1 % par ordre de grandeur, même si le sujet est dans le coin de la tête de la plupart des investisseurs.

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Dans cet article, nous allons vous rappeler les bases de la vie, vous expliquer comment c’est à notre avis une mauvaise affaire pour les acheteurs, et quelles exceptions peuvent être intéressantes en tant qu’investisseur.

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Principes généraux de la vie : parier sur la mort du vendeur

Le titre est un peu dur mais reflète la réalité, la vente à vie est un contrat ou l’acheteur (aussi appelé l’unbirentier) deviendra propriétaire d’un bien immobilier à la mort du vendeur (appelé le créancier entier) pour un rémunération généralement fixée en deux parties :

  • le bouquet  : une somme fixe représentant entre 10% et 40% du prix réel du bien, payé à la conclusion du contrat
  • rente  : un montant récurrent (généralement mensuel) versé au vendeur au cours de sa vie et jusqu’à son décès

Pour la plupart, dans les détails, sachez que la vie peut être conclue sur deux têtes (M. et Madame) et se fait habituellement au moyen d’une formule de vie occupée , c’est-à-dire que le vendeur continue d’habiter la propriété pendant la vie de la vie.

La vie occupée est définie par opposition à la vie libre où le vendeur vous laisse disposer de la propriété que vous pouvez louer pendant la durée de vie, l’acheteur ne récupère la pleine propriété de la propriété qu’à la mort du vendeur.

Une vie bénéfique pour le vendeur, une mauvaise affaire pour l’acheteur

Pour le vendeur : monétiser sa richesse en préservant son la maison

Le système à vie présente des avantages évidents pour le vendeur qui souhaite améliorer son niveau de vie tout en entretenant sa maison. Il lui permet de monétiser ses actifs pour le moment t, mais il est évidemment fait au détriment des héritiers potentiels qui ne récupéreront pas la propriété.

Par rapport à une vente, la vie a l’avantage de permettre au vendeur de garder sa maison à laquelle il s’est habitué et de limiter les coûts de transaction en réalisant une vente simple possible pour racheter une maison plus petite.

Pour l’acheteur : un produit dérivé sur l’espérance de vie du vendeur

Pour l’acheteur l’achat dans la vie nous semble beaucoup moins intéressant. En effet, la combinaison bouquet plus loyer est calculée de telle sorte que les sommes payées par l’acheteur correspondent au prix réel du bien si le vendeur décède à son espérance de vie moyenne .

Plusieurs inconvénients évidents nous sont évidents lors de la lecture de cette méthode de calcul :

  1. une anti-sélection de vendeurs qui se connaissent en mauvaise santé et qui ne vont donc pas aller à la vie
  2. une espérance de vie qui (heureusement) ne cesse d’augmenter avec les progrès de la médecine ; il est donc probable que l’espérance de vie d’un homme de 60 ans en 2018 soit supérieure aux 82 ans donnés par l’INSEE en 2015.
  3. un pari risqué sur un marché en plein essor , puisque les prix sont plutôt sur une courbe élevée, il y a donc un risque que l’on achète une propriété aujourd’hui dont le prix baisse quand on la récupère dans 20 ans
  4. un contrat non liquide. qui vous empêche de simplement quitter le contrat si votre vie ou vos besoins de financement changent
  5. Nous ne parlons même pas ici du taux global de rendement de l’investissement. En effet, sur une période de 20 ans si vous payez des rentes chaque année et que le vendeur décède dans l’attente et que vous récupérez un bien dont la valeur n’a pas changé, vous devriez comparer vos paiements sur 20 ans à un autre investissement qui vous aurait payé 2 -3% /an sans risque sur la même période (ou plus si les taux augmentent)

    Exceptions où l’achat à vie peut être intéressant

    1er cas : vous achetez avec un rabais

    Pour rappel :

    le bouquet rentes sur l’espérance de vie du vendeur = prix réel de la propriété

    Vous pouvez parier sur la vie du vendeur mais cela ne représente pas vraiment une stratégie d’investissement, c’est plus de volatilité à laquelle vous êtes exposé qui exige un rendement correspondant.

    La façon la plus évidente d’améliorer ce rendement est de négocier la partie « prix réel » de l’équation précédente.

    La vie est un marché où l’offre a priori est beaucoup plus importante que la demande, il semble donc possible de négocier un prix réel intéressant.

    Malheureusement, une recherche rapide sur les plateformes ne semble pas confirmer cet espoir, voici quelques exemples tirés des différents sites de la vie :

    • un 3P de 47m² dans le 5ème arrondissement de Paris présenté avec une pension de 1035€/mois sur une tête de 84 ans avec un bouquet de 394k€ pour un prix équivalent de 439k€
    • un 3P de 62m² à Montmartre présenté à un loyer de 5000€/mois sur deux têtes de 82 ans et 81 ans avec un bouquet de 150k€ pour un prix équivalent de 800k€
    • Un 3P de 65m² dans le 9ème arrondissement de Paris présenté sans loyer sur une tête de 81 ans à un bouquet de 699k€ pour un prix équivalent de 699k€ (égal au bouquet car il n’y a pas de rentes)

    Prenez un peu de temps pour lire les exemples ci-dessus, que nous avons collectés en ligne début 2018 sur le marché parisien que nous connaissons bien. Qu’en pensez-vous ? Si vous regardez les prix de l’immobilier sur Best Agents par exemple, les prix équivalents affichés nous semblent correspondre grossièrement au marché avec un très léger rabais éventuellement sur le premier exemple.

    Pour plus d’informations, les différents sites sur lesquels nous avons récupéré les annonces affichent des prix du marché très élevés (par rapport au prix équivalent auquel vous allez acheter via le bouquet loyer) pour vous faire croire que vous faites une affaire, ce qui nous semble clairement pas le cas lorsque vous achetez maintenant un 3P de 69m² dans le 9ème à 10750€/m², pour le récupérer en 2 ou 10 ans (même 40 ans) si vous achetez au futur Jeanne Calment).

    L’ autre problème que ce dernier exemple met en évidence est le calendrier général de l’investissement, puisque vous payez maintenant pour une propriété que vous récupérez plus tard, il y a donc un coût caché de l’argent que vous bloquez qui aurait pu être investi ailleurs pendant cette période et gagner des intérêts (certainement faible dans ce période de bas prix mais toujours 10k€/an environ 700k€).

    Un notaire explique les détails juridiques de la vie

    L’ acte de la semaine : achat et vente dans la vie — 10/02 https://t.co/EGgcJBDdFI

    — 🎯 Vincent Chauveau (@vchauveau4485) 16 février 2018

    Sur les marchés provinciaux peu liquides, il est possible de faire des affaires, mais les diverses annonces que nous avons vues à Paris nous donnent clairement l’impression qu’il n’y a pas de rabais à prévoir. Le notaire interviewé dans le tweet précédent déclare également qu’il est toujours possible de moduler la formule de calcul et de négocier des conditions plus avantageuses .

    2ème cas : vous n’avez pas accès au financement bancaire

    La durée de vie peut intéresser l’acheteur qui n’a pas accès au financement bancaire. Cela peut être le cas si vous êtes indépendant avec des revenus variables, si vous vivez à l’étranger ou pour toute autre raison qui vous empêche d’accéder facilement au faible taux proposé par les banques.

    Dans le cas d’une vie, c’est le vendeur qui vous utilisera comme banque, vous proposant de payer une partie de la propriété répartie par le loyer.

    3e cas : effectuer une transmission non imposée

    Vous voudrez peut-être aider un être cher, qu’il soit membre de la famille ou non, et lui permettre d’améliorer son niveau de vie en lui versant de l’argent chaque mois. En échange de cet effort, l’être cher vous donne la propriété de son logement à la fin de sa vie.

    C’ est un mécanisme de solidarité assez sain qui permet, entre autres choses, d’aider les personnes âgées avec une rémunération provenant des héritiers potentiels.

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